美国商业地产2006年前景不妙“问题是美联储不能走得太远，如果他们将联邦储备基金利率上调至5.5%，那么就会对房屋业带来问题，利率的提高对于消费者支出的影响要比能源成本更大。”物价上涨、信贷支付能力降低和工资水平提高有限的预期，这些都将使2006年消费者支出减少，而其影响会波及到商业房地产的所有部分。
尽管能源价格震荡和飓风等自然灾害的影响，2005年美国经济仍经住了考验，继续保持良好的发展态势，尤其是第三季度GDP增长高出了预期的3.8%的年增长率。
2005年美国房地产投资活动也达到了纪录高点。根据Real Capital Analytics的统计，2005年第三季度的物业出售超过了710亿美元，是季度投资的历史纪录水平，而年度投资总额几乎达到1900亿美元。
然而也有一些业界人士以批判的态度看待2005年，认为缺乏理性的投资行为漠视了经济正日益紧张的风险。“2005年最大的特征可能就是市场纪律的缺乏。”新波士顿基金公司的COO肯·蒙卡西说。该公司是一家私人房地产公司，拥有和管理着120万平方米的商业地产，总价值超过13亿美元。
“现在的房地产行业几乎可以用卡特里娜飓风来比喻，格林斯潘几年前就警告的非理性繁荣的程度现在已经达到了海啸的水平。”蒙卡西称。
飓风的破坏、战争、高能源价格、资金市场的蒸发和某些地产的过度开发这些累积效应足够成为预警信号。这些因素都会给经济带来压力，并将逐渐显现出来，可能是在2006年的第三或第四季度。蒙卡西预计2006年会出现更多的信贷无力偿还行为，尤其在过度开发的Condo（美国公寓产品的一种）市场。
2006年什么将影响商业地产行业？美国房地产界和金融界人士就五大热点问题对整个市场进行了预测。
能源和建筑成本增加
尽管油价自11月份开始下跌，但从历史纪录来说其价格仍然偏高。根据美国能源信息署的统计数据，11月中旬，美国汽油价格比上一年同期每加仑高出32.7美分，柴油则比上一年度同期高出47美分。
甚至在卡特里娜飓风之前，由于中国和印度市场对海外建筑材料的需求，建筑成本就已经向上攀升。依据美国总承包商协会的数据，钢管的价格从2003年7月到2004年7月的一年时间里上涨了57.7%，在2005年又小幅上涨了6.9%。而卡特里娜飓风之后，海湾地区的重建工作所带来的原材料价格进一步上涨的效应，在2006年将会显现出来。
“2005年对房地产行业影响最大就是建筑成本，它已经到了很严重的地步。”商业地产服务公司Charles Dunn的执行经理乔·福克纳说。受卡特里娜飓风的影响，专家们估计重建工作和相关生产所受到的破坏，将使2006年混凝土等建筑材料的价格继续上涨，至少也会保持在目前的高位状态。
在新英格兰地区，建筑材料的成本每个月大约要上涨1%，而佛罗里达的建筑材料成本已经比一年前高出25%~30%。“五年前我们在华盛顿市郊建造一个写字楼的建筑成本是每平方英尺210美元，现在则需要330美元。”新波士顿基金公司的高级副总裁和收购部经理吉姆·克莱赫说。
油价上涨所带来运输成本的增加实际上推高了大部分建筑相关产品的价格，同时消费者也需要在这个冬季为加热成本支付更高的费用。在美国东北部，油价比前一年增加了30%~50%，而丙烷的价格甚至比上一年同期增长了100%。
但经济学家们认为，能源和建筑材料价格的上涨只是一个短期问题，随着新的商用建筑材料的供应，其价格上涨的趋势将得到缓解，甚至到2006末，其价格有望开始下降。例如，中国已经开始生产一些以前仅从国外购买的建筑材料。
波士顿Torto Wheaton市场研究公司高级经济学家吉姆·考斯泰罗认为，建筑成本的增加并不会对新的房地产开发产生影响，成本的增加可能会促进一些开发商将位置较好的写字楼存量转换成其他用途，例如零售、住宅和混合功能体。
而投资者较为关心的问题可能是高能源支出给消费者带来的影响，抵押贷款银行业协会MBA（Mortgage Bankers Association）首席经济学家道格·杜坎（Doug Duncan）说。这也是MBA预计2006年不良还贷行为会增加的一个原因，因为当家庭能源支出增加时，消费者就会面临是及时还贷还是先保障家庭能源消费的问题。
消费支出下降
在过去四年中，在薪资水平未相应提高的情况下，抵押贷款再融资已经让美国房屋业主的可支配收入平均提高了25%。进入2006年以后，经济学家们认为利率虽然不会出现大幅提升，但大多数人认为其目前的上升趋势仍将持续，随着利率的提高，消费者的消费支出很可能会缩减。
Nomura证券的经济学家戴维·雷斯勒表示，由于受高能源成本的影响，消费者的支出已经处于下滑的阶段。2005年9月份，高油价带来的个人支出增加为0.5%，而同一个月在非能源项上的支出下降了0.4%，而8月份则下降了1%，这是美国19年来个人非能源项目支出下降最大的两个月。
与消费者联系最密切的商业地产就是零售商业地产，随着消费支出的下降，2006年对于新的零售空间的需求也会减少。但有限的开发已经控制了零售商业地产的供应，因此虽然对其新的需求会减少，但整个零售商业地产的市场表现仍会保持良好状态。
全美房屋开发商协会的经济学家迈克尔·卡林尔则认为，高利率可能会推动多家庭房屋（multifamily）的消费。由于Condo项目更赚钱，2005年多家庭项目的开发非常有限，但由于Condo已经出现了过度开发的问题，空置率正在提高，很多Condo项目在2006年会转向出租市场。
