中国房地产市场2016总结与2017趋势展望

2017年1月4日，首届中国房地产大数据年会在上海崇明岛召开。会议中，中国指数研究院发布《中国房地产市场2016总结与2017趋势展望》，基于全面的房地产大数据体系，对2016年的市场形势进行了总结，并对2017年的行业发展做出预判，为社会各界提供借鉴和参考。

1.2016年中国房地产市场形势总结

2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。

政策方面，政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：“两会”提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

价格方面，热点城市房价涨幅显著，调控收紧后价格趋稳。受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响，热点城市房价快速攀升，1~11月百城住宅价格累计上涨17.83%。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。

成交方面，市场成交全年高位运行，成交结构明显上移。2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。国庆节前后热点城市调控政策密集出台，代表城市市场热度开始回落，四季度成交量高位下调。从成交结构来看，核心一二线城市各层级产品总价提升显著，热点城市的改善需求也积极释放，成交结构上移，大户型成交占比提升。

土地方面，一二线土地市场高热，高价地开发蕴风险。2016年，300个城市土地市场供求仍呈下降趋势，各类用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。但是，热点城市土地市场持续高热，拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率，全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%；平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。值得注意的是，2016年房企销售回暖及宽松的资金环境，企业拿地热情高涨，重点一二线城市高价地块频出，尤其是合肥、苏州、南京、上海等城市，未来市场走势十分值得关注。

企业方面，百亿房企市场份额升至五成，行业整合加速。2016年，品牌房企销售业绩再创新高，百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，且恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元，开启了房企规模化发展的新时代。在良好销售业绩支持下，企业现金流充裕，拿地意愿强烈。2016年行业格局也在发生着深刻变化，央企、国企加快整合重组，房企资本融合进程加快。

2.2017年中国房地产市场趋势展望

2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。