引言
国务院于1999年颁发的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发[1999]72号)文件，标志着我国住宅产业化事业的起步。到目前为止，我国住宅产业化已经过了十多年的发展，但是我国住宅产业化水平仍然较低。其中制约住宅产业化的一大因素是没有形成完整高效的产业链而造成成本增加，所以产业链视角下我国住宅产业化发展研究是十分必要的。
1、关于住宅产业化
1.1 住宅产业化的概念
住宅产业化的概念来源于日本，其含义是为提高住宅生产的劳动生产率，降低成本，从而采用工业化的生产方式生产住宅。
住宅产业化采用了社会化大生产的方式进行住宅生产和经营。住宅产业化是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工业化方式生产各种住宅构配件、部品，以现场装配为基础，以人才、科技为手段，将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。
1.2 我国住宅产业化发展现状
到目前为止，我国住宅产业化已经过了十多年的发展，我国住宅产业化取得了初步成果。在“十五”和“十一五”期间，我国已经建立了27个国家住宅产业化基地，动工了300多个住宅产业化试点的国家康居示范工程项目，其中260多个项目通过性能认定。北京、深圳、上海等地积极推动住宅产业化事业，产业化建设的项目数量和建筑面积不断增加，建设了一批具有借鉴学习意义的标志性住宅样板工程。我国的住宅产业化出现蓬勃发展的趋势，但全国各地住宅产业化的发展呈现出极端不均衡的现象，相比欧美及日本等发达国家，我国住宅产业化水平还很低。
2、关于住宅产业链
2.1 产业链的概念
产业链是产业或企业分工合作的产物，是以最终产品生产需要和最终用户需求为基础，向上下游或旁侧延伸的企业集合，是由不同产业领域企业组成的包括原材料或构件生产与供应、成品生产和营销及服务、全过程物流和信息流及知识流等在内的所有活动的链式集合。
2.2 住宅产业链的含义及结构
因为住宅或住宅区在开发建设和使用过程中具有向上下游延伸并带动一大批相关产业的特点，所以住宅产业实质上是围绕住宅或者住宅区开发建设和使用过程而形成的一条完整的产业链。
住宅产业中进行房地产开发与经营的房地产企业，进行规划设计的设计部门，部品构件的研发生产企业，提供专业物流运输的物流行业，从事现场装配施工的施工行业，进行室内外装修的装饰装修企业，为住宅消费者或投资者提供资金和相关信用服务的金融行业，为住宅提供保险服务的保险行业，以及对住宅产品进行管理维护的物业管理公司等，共同围绕住宅这个最终产品，各自从事专业化的工作，根据不同的工作性质分布于产业链的上下游，由此形成了住宅产业链。
一般而言，房地产企业获取土地，委托设计部门对住宅进行规划设计，原材料供应商供应原材料，部品构件生产企业以工厂化的方式进行大规模生产，专业物流公司运输住宅部品构件，施工企业进行部品构件的现场装配，装饰装修企业进行大规模装修，完成施工后交付给房地产企业，房地产企业通过销售代理或自行销售给最终客户，银行等金融机构为住宅消费者或住宅投资者提供资金和相关的信用服务，保险业对住宅提供保险服务，最后由物业管理公司负责对住宅产品进行管理、维护，如图1所示。
图1 住宅产业链
3、我国传统住宅产业链中存在的问题
3.1 房地产企业支持力度过小
我国住宅产业化虽经过十多年的发展，但目前大多数开发商并不愿采用产业化的方式建造房屋。原因是住宅产业化尚未形成规模，建造产业化住宅所产生的成本远高于传统住宅，开发商不愿冒着增加技术和提高额外成本的风险去开发产业化住宅。光凭某一个房地产公司的力量是不可能将住宅产业化这种关乎千家万户的事业发扬光大的。同时我国房地产产品性能低下和工程质量低劣的现状，也大大制约了我国住宅产业化的发展。
3.2 房地产企业不具备设计规划的能力
规划设计环节在住宅开发建设中占有重要地位，并且决定了近七成的建造成本。但目前房地产企业通常委托设计部门对住宅进行规划设计，自身规划设计能力不足，从而导致了整个行业的粗放型竞争态势。
3.3 产业化标准体系不健全
我国住宅产业化技术标准体系未能建立以及企业掌控住宅产业化技术的能力较为低下，也就是说没能掌握住宅产业化的核心技术。单个企业在产业化方面的零散探索，难以形成行业整体的技术储备，这就造成即便一个又一个企业进来，但每个企业都得从头做起，实际上造成了资源和时间的浪费。
3.4 住宅部品缺乏系统的技术集成和整合
产品生产企业以销售产品为主，缺乏工程应用的必要环节，造成一定程度上产品生产与住宅建设脱节，产品使用与工程技术脱节，致使工程质量难以保证，质量问题的责任难以追究。
4、住宅产业链整合
为了解决我国传统住宅产业链中存在的问题，本文进行住宅产业链整合的研究是十分必要的。按照整合企业在产业链上所处的位置可将产业链整合划分为横向整合，纵向整合和混合整合。具体的住宅产业链整合规划图，如图2所示。
图2 住宅产业链整合规划图
4.1 横向整合
4.1.1 房地产企业之间建立战略联盟
房地产企业之间通过合资建房或签订研发协议的形式建立横向战略联盟。房地产企业之间可以共同出资、共担风险、共享收益而形成合资企业，合作各方将各自的优势资源投入合资企业中，使其发挥单独企业所不能发挥的效益。为了开发新产品或新技术，房地产企业可以与合作伙伴签订研发协议，汇集各方优势，提高成功的可能性，加快开发速度，各方共担开发费用，降低各方风险。
4.2 纵向整合
4.2.1 建立产业化标准体系
行业协会从住宅规划设计、部品构件工厂化预制、现场装配施工、室内外装修、竣工验收、使用维护和认定评价的全过程，研究建立产业化标准体系。建立产业化技术、产品和部品构件的检测、认定评价等质量保障体系，为住宅产业化的发展提供全面的技术支撑。
4.2.2 制造商集约化供应商品
建造商将住宅按部位划分为若干部品进行工程的组织与实施。不同专业化的制造商对各类部品进行设计，在工厂制作与集成，再到现场进行安装，并负责后期维护。在整个建造过程中，各专业化的制造商分工明确，形成相应协调有序的施工组织。
4.3 混合整合
4.3.1 房地产企业与其他企业建立合作关系
房地产开发企业作为规划设计与客户需求之间的信息交换中介，使设计院无法直接面向客户，进而导致规划设计与客户需求、部品制造、现场建造以及售后服务的产品全寿命过程相脱节，所以提升房地产企业自身规划设计能力至关重要。房地产企业可以与国内高校建立合作关系，一方面调整企业人员到高校学习相关知识，另一方面给高校优秀毕业生提供就业去处。
4.3.2 引入高新技术与住宅建设相结合
房地产企业在推动住宅产业化发展的进程中，还应积极引进高新技术，走高端、绿色、可持续的道路。例如海尔集团，则利用海尔产品衬托海尔地产。海尔的U-Home，通过多个产业链的连接，实现了用户通过手机、固话、互联网与家中灯光、热水器、电视、窗帘、空调、报警器等家电的沟通。这样一来，将物联网与用户的实际生活紧密联系起来。
5、结语
相比欧美及日本等发达国家，我国住宅产业化的发展水平还很低，传统住宅产业链中存在着不少问题。其中对产业链视角下我国住宅产业化发展的研究，有利于我国住宅产业链的不断完善，从而促进我国住宅产业化的推广发展，实现社会利益最大化。尤其是对于住宅产业链整合的研究，将有利于产业链上下游企业的协同发展，促进产业化的实施，保证建设项目高效率、高质量的完成。
